Le rôle de l'expert immobilier

Détermination de la Valeur Vénale d'un bien.

Le cabinet Partouche vous propose d'établir la valeur vénale de votre bien immobilier.

Valeur vénale :

L'expertise d'un bien immobilier se refaire à la charte de l’expertise en évaluation immobilière. Elle
consiste à déterminer avec exactitude la valeur de ce bien à une période donnée et correspond au prix auquel un bien ou un droit immobilier pourrait être raisonnablement cédé en cas de vente amiable au moment de l'expertise. Déterminer la valeur vénale d'un bien immobilier consiste à dégager la probabilité de sa valeur marchande dans le cadre d'un marché de libre concurrence, en supposant que :

• Le vendeur consent à la vente.
• Un délai raisonnable de négociation soit retenu, compte tenu de la nature du bien et de l'état du marché.
• Une publicité suffisante soit effectuée.
• Aucune convention particulière n'intervienne dans la transaction (facilités de paiement inhabituelles par leur importance, soit en durée, soit en taux d'intérêt, jouissance différée, etc.).
• Aucune notion de subjectivité émanant d'un acquéreur particulier ne soit prise en considération.

Cette valeur tient compte de différents facteurs :

En faisant établir une évaluation immobilière par un expert immobilier, celui-ci procédera à une analyse juridique de votre bien et à un examen du titre de propriété et de la situation du bien à expertiser. L'expert immobilier en valeur vénale procède à l'examen des règles d'urbanisme applicables et procédera à une analyse des lieux par la visite du bien à expertiser.

Lors de la visite d'un bien, l'expert immobilier en valeur vénale analyse :

• Sa composition.
• Son environnement.
• Son appréciation par rapport au marché.
• Sa qualité.
• Son niveau de confort.
• Son entretien.

Le rapport d'expertise remis au client fait suite à une méthodologie découlant des engagements pris dans la Charte de l'Expertise, et matérialisée par différents entretiens, visites et analyses. L'expert immobilier en valeur vénale procédera à une analyse du marché. Par les transactions effectives résultant de son fichier, il possède une connaissance immédiate et objective de la consistance et du niveau des mutations qui font le marché. Tout expert doit faire garantir sa responsabilité auprès d'une compagnie d'assurance.

Pour les expertises en valeur vénale des immeubles bâtis, l'expert immobilier utilise principalement :

La méthode comparative :

Elle consiste à apprécier la valeur d'un bien à l'aide de termes de comparaison. Il s’agit de déduire la valeur d'un bien de l'analyse du prix obtenu de la vente, récente, d'autres biens aussi semblables que possible en termes de consistance, d'état, de situation, dits "références" ou "points de comparaison". Le fichier central des mutations dont l'Expert dispose pour son champ géographique de proximité à un fichier exclusif, regroupe à ce jour un très grand nombre de références. Le logiciel permet la rapidité et la cohérence, à partir de schémas standards, dans la rédaction et les modes de calculs en fonction des paramètres retenus lors de la visite des lieux.

La méthode Hédoniste :

Cette méthode d’estimation consiste à déterminer la valeur d’un bien en se fondant à la fois sur des facteurs liés à la construction et sur des facteurs géographiques. Sur la base des prix de vente de biens vendus, la part de valeur que représente chacun de ces facteurs par rapport à la valeur globale est calculée au moyen d’une méthode statistique éprouvée (régression linéaire multiple) pour la période concernée.

La méthode « Sol + Construction - Vétusté » :

Elle consiste à déterminer la valeur du terrain augmenté du coût de la construction moins la vétusté. Il s'agit du coût d'achat du terrain et du coût de construction des bâtiments, à l'identique ou à l'équivalent, duquel on déduit les charges et la dépréciation pour vétusté et obsolescence. 

La méthode par capitalisation du revenu :

Elle consiste à capitaliser ou actualiser un revenu annuel, qu'il s'agisse d'un loyer constaté ou d'une valeur locative, d'un revenu brut ou d'un revenu net, pour parvenir à une valeur vénale. La méthode est fondée sur le constat que la valeur du bien est en relation avec le revenu qu'il procure (ou peut procurer).

La méthode par actualisation des cash-flows :

Elle consiste à déterminer pour un investisseur la valeur d'un bien à partir du flux financier procuré par l'immeuble sur une période donnée.

La méthode du bilan promoteur inversé :

Elle consiste à déterminer la valeur d'un bien en fonction du retour sur investissement que pourrait engendrer un projet de restructuration immobilière, en tenant compte de tout le potentiel urbain.

La méthode de travail de l'expert immobilier:

• Il doit impérativement obtenir un ordre de mission du bien à expertiser.
• Il effectue une visite détaillée du bien à expertiser.
• Il se documente sur la nature du marché environnant.
• Il étudie le dossier en examinant les documents d'information.
• Il analyse le bien, les références du marché et procède aux vérifications nécessaires (cadastre, origine, occupation, servitudes...).
• Il détermine la valeur du bien grâce à diverses méthodes vues ci-dessus.
• Il rend ses conclusions dans un document écrit, daté et signé : le rapport d'expertise.
• Il travaille en toute impartialité et indépendance dans le respect du secret professionnel.

La mission de l'expert

L'expert immobilier doit se faire préciser par son client sa mission : la lettre de mission doit indiquer de façon précise l'étendue de la mission, le délai de réalisation ainsi que le montant des frais et honoraires convenus. 

La constitution de dossier 

L'expert ne peut réaliser sa mission qu'avec la coopération du client, qui doit lui communiquer tous documents utiles.

Les frais et honoraires 

C'est la rétribution convenable et suffisante payée par un tiers pour remplir les engagements pris vis à vis de l'expert immobilier pour la juste récompense de l'accomplissement de sa mission.

La rémunération de l'expert doit donc comprendre dans chaque affaire, les éléments suivants :

• Une participation aux dépenses du cabinet : secrétariat, amortissement du matériel, papeterie, loyer…
• Un remboursement des frais et débours engagés par l'expert : déplacement, correspondance, téléphone, photographie, frais de recherche…
• La rémunération du travail proprement dit : étude du dossier, visite des lieux, écoute et examen des dires, rédaction du rapport… Bien que le tarifs des honoraires soit libre, la grande majorité des experts fixent leur rémunération en fonction de vacations horaires, ce qui théoriquement paraît plus conforme à l'équité puisque l'expert est honoré en fonction du temps passé et non sur la notion de valeur du bien, ce qui garantit le client de toute surenchère quant au prix.